各市（县）、区住房城乡建设局、经开区建设局，各有关单位：

　　现将《无锡市物业管理委员会组建运行办法（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　无锡市住房和城乡建设局

　　2023年3月1日

 

无锡市物业管理委员会组建运行办法（试行）

第一章  总则

　　第一条  为规范本市范围内物业管理委员会工作，保障物业管理委员会的组建和运行，根据《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本市行政区域内住宅小区物业管理委员会的组建、运行和监督管理活动，适用本办法。非住宅参照本办法执行。

　　第三条  市物业管理行政主管部门负责建立物业管理委员会成员培训制度，指导监督县级市、区物业管理行政主管部门开展物业管理委员会的组建、运行工作。

　　县级市、区物业管理行政主管部门负责指导辖区内物业管理委员会的组建和运行，并对物业管理委员会组建、运行工作开展培训。

　　街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理委员会的组建工作，指导监督物业管理委员会依法履行职责。

　　社区居（村）民委员会应当协助、配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理委员会的组建和运行等相关工作，发挥基层党组织对物业管理委员会的监督作用。

　　第四条  县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当对物业管理委员会成员进行物业管理法律、法规和业务知识培训，提高物业管理水平。

　　

 

　　

第二章  组建条件

　　第五条  一个物业管理区域成立一个物业管理委员会。

　　有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会条件但未成立，经指导后仍不能成立的；

　　（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

　　（四）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，经多次指导后仍不能调整或者重新选举业主委员会的；

　　（五）已经划分物业管理区域但尚未实施专业化物业管理的既有住宅小区需要推行实施专业化物业管理的。

　　第六条  物业管理委员会人数应当为7至11人的单数，由街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位等派员，与业主成员共同组成，其中业主成员不少于总人数的百分之五十。

　　物业管理委员会设立主任1名，副主任1-2名，物业管理委员会主任由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任，物业管理委员会副主任由街道办事处（镇人民政府）确定，但至少1名副主任由业主担任。

　　第七条  物业管理委员会的业主成员应当由履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。有下列情形之一的，不宜作为物业管理委员会业主成员：

　　（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的；

　　（二）违反党纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；

　　（三）参与邪教组织，或者非法组织、参与集体上访，影响社会稳定的；

　　（四）利用黑恶势力干预物业管理区域业主、物业使用人正常工作和生活的；

　　（五）采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会、物业管理委员会会议正常召开、选举及表决的；

　　（六）在本物业管理区域物业服务企业工作，应当回避的；

　　（七）未按规定归集专项维修资金，拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的；

　　（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；

　　（九）在物业管理区域内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的；

　　（十）法律法规规定的其他情形。

　　第八条  发挥党建引领下的社区治理作用，推动建立物业管理委员会党组织。鼓励引导业主中的中国共产党党员、党代会代表、人大代表、政协委员等积极参选物业管理委员会业主成员。

　　

 

　　

第三章  组建程序

　　第九条  符合成立物业管理委员会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当及时筹备组建物业管理委员会，并就物业管理委员会成立事项发布公告，明确物业管理委员会的名称、业主成员资格要求、推荐方式和期限等。

　　公告应当在物业管理区域内显着位置予以发布，公告时间自发布之日起不少于7日。

　　第十条  街道办事处（镇人民政府）应当通知公安派出所、建设单位派员参加。已成立业主大会，或者建设单位已注销不存在的，建设单位可以不再派员。

　　第十一条  物业管理委员会业主成员通过以下方式产生：

　　（一）社区（村）党组织推荐；

　　（二）社区居（村）民委员会推荐；

　　（三）业主自荐或者十户以上业主联名推荐。

　　其中采用推荐方式的应当经被推荐人本人同意。

　　第十二条  街道办事处（镇人民政府）将推荐或自荐的业主成员名单在物业管理区域内显着位置进行公示，公示期不少于3日。业主可就名单提出意见，街道办事处（镇人民政府）应当吸纳合理意见，综合考虑产生业主成员建议人选名单。

　　第十三条  街道办事处（镇人民政府）组织社区居（村）民委员会对推荐或自荐的业主成员进行资格审查，并通过听取业主意见、定向征询等方式，从符合资格条件的业主成员名单中产生物业管理委员会业主成员建议人选。

　　第十四条  街道办事处（镇人民政府）应当对物业管理委员会业主成员建议人选进行审定，形成物业管理委员会拟组成成员名单，并在物业管理区域内显着位置进行公示，公示内容包含姓名、年龄、政治面貌、身份（党代会代表、人大代表、政协委员）、职业等信息，公示期不少于7日。

　　业主对公示名单有异议的，可以书面向街道办事处（镇人民政府）提出，街道办事处（镇人民政府）应当核查，并在15日内以适当方式对核查情况进行反馈。

　　第十五条  街道办事处（镇人民政府）应当对物业管理委员会成立作出决定，并将物业管理委员会成员信息在物业管理区域内显着位置进行公示。物业管理委员会成立自街道办事处（镇人民政府）作出决定之日起计算。

　　第十六条  物业管理委员会自成立之日起30日内，持下列材料向街道办事处（镇人民政府）进行备案：

　　（一）物业管理委员会备案申请；

　　（二）物业管理委员会成员名单；

　　（三）物业管理委员会工作规则；

　　（四）其他应当提供的材料。

　　对符合规定的，街道办事处（镇人民政府）应当予以备案，对手续不齐全的，应当告知理由，并指导物业管理委员会按照要求完善备案资料。

　　物业管理委员会以及工作规则等事项发生变更的，应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告原备案部门。

　　物业管理委员会自成立之日起30日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门，并将有关信息录入“无锡智慧物业系统”信息平台。

　　第十七条  街道办事处（镇人民政府）根据备案情况向物业管理委员会出具备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持备案证明和印章刻制证明申请刻制物业管理委员会印章，并依法使用。

　　印章内容应当包括物业管理委员会名称、成立时间。

　　

 

　　

第四章  工作职责

　　第十八条  物业管理委员会应当依法履行职责，接受街道办事处（镇人民政府）、社区（村）党组织、社区居（村）民委员会的指导和监督。

　　第十九条  物业管理委员会履行下列职责：

　　（一）协助街道办事处（镇人民政府）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

　　（二）组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务标准、服务价格等相关内容，代表业主与物业服务人签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行合同，督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；

　　（四）组织征求业主意见，对使用或筹集住宅专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施、改变共用部分用途等公共事项进行决定；

　　（五）协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷；

　　（六）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻和制止；

　　（七）配合行政执法机关开展物业管理区域内的执法活动；

　　（八）向业主通报工作情况；

　　（九）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

　　第二十条  物业管理委员会成员不得实施下列行为：

　　（一）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料，拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍物业管理区域内正常的物业管理活动；

　　（二）阻扰、妨碍业主大会成立、业主委员会选举；

　　（三）擅自使用物业管理委员会印章，与未经征求意见的物业服务人签订物业服务合同；

　　（四）挪用、侵占业主共有财产；

　　（五）泄露业主信息；

　　（六）鼓动或者煽动业主不缴纳物业服务相关费用等严重影响物业管理区域内安定和公共秩序的；

　　（七）侵害业主合法权益的其他行为。

　　

 

　　

第五章  运行规则

　　第二十一条  物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。

　　物业管理委员会定期会议由物业管理委员会通过工作规则确定，明确会议召开频次，并按照规定执行，每年召开定期会议不得少于一次，并应当以合理方式向全体业主公告年度工作计划和履职情况。三分之一以上物业管理委员会成员提出召开物业管理委员会会议的，应当召开物业管理委员会临时会议。

　　第二十二条  物业管理委员会会议由物业管理委员会主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。

　　物业管理委员会会议应当有过半数成员出席，其中业主成员不得委托代理人参加会议。

　　会议召开情况需形成书面记录，由物业管理委员会明确专人负责。

　　第二十三条  物业管理委员会成员有同等表决权，作出的决定应当经半数以上成员同意并签字确认。自决定作出之日起3日内在物业管理区域内显着位置进行公告，并将决定内容告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。

　　第二十四条  对涉及重大事项的决定，物业管理委员会在作出决定前应当征求业主意见。

　　物业管理委员会将拟决定的事项内容在物业管理区域内显着位置进行公示，公示期不少于15日。业主可在公示期内提出意见，由物业管理委员会负责沟通协调。

　　经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主明确提出反对意见的，物业管理委员会应当组织召开业主大会进行表决，表决规则依据相关法律规定。

　　物业管理委员会应当将作出决定的事项内容在物业管理区域内显着位置公示，公示期不少于30日。

　　第二十五条  物业管理委员会发布的公示、公告等书面决定，应当经物业管理委员会主任签发。

　　第二十六条  物业管理委员会的工作经费经全体业主共同决定，可从经营收益中列支。

　　

 

　　

第六章  监督管理

　　第二十七条  业主应当遵守物业管理委员会作出的决定。

　　物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正，逾期未改正的，应当依法撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十八条  物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格自情形发生之日起自动终止：

　　（一）业主成员因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；

　　（二）丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的；

　　（三）以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；

　　（四）法律、法规或者工作规则中规定的其他情形。

　　第二十九条  物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格由街道办事处（镇人民政府）予以免除：

　　（一）单位指派成员已经离职，不能再履职的；

　　（二）一年以内累计缺席物业管理委员会会议三次或一半以上的；

　　（三）业主成员不再符合规定或约定成员资格的；

　　（四）出现本办法第二十条规定物业管理委员会成员不得实施行为的；

　　（五）法律、法规或者工作规则中规定的其他情形。

　　业主成员出现本办法第七条规定不宜作为物业管理委员会业主成员情形的，可由街道办事处（镇人民政府）决定是否予以免除成员资格。

　　第三十条  物业管理委员会出现成员空缺的，街道办事处（镇人民政府）可根据本办法规定确定更换人选。

　　第三十一条  物业管理委员会的任期一般不超过三年。到期前一个月仍未能成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处（镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

　　重新组建物业管理委员会依据本办法确定成员人选。重新组建完成前，相关资料移交社区居（村）民委员会保管。

　　第三十二条  物业管理委员会成立超过一年的，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。

　　物业管理委员会任期自选举产生新一届业主委员会自动终止，物业管理委员会应及时与完成备案的新一届业主委员会交接。

　　第三十三条  因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使物业管理委员会无法存续的，物业管理委员会应当停止履行职责。

　　第三十四条  物业管理委员会任期自动终止或无法存续的，街道办事处（镇人民政府）应当在15日内收回物业管理委员会印章，作出解散物业管理委员会的决定，并自决定作出之日起5日内在物业管理区域内显着位置进行公告。

　　

 

　　

第七章  附则

　　第三十五条  本办法中相关文件、表格的示范文本由无锡市住房和城乡建设局负责制定。

　　第三十六条  本办法自2023年4月1日起施行。